Immobilienfonds: Was ist das?

Wie es der Name bereits vermuten lĂ€sst: Immobilienfonds investieren ihr Kapital in Immobilien, also GrundstĂŒcke, BĂŒros, Wohnungen, etc. Immobilien gelten nach wie vor als bestĂ€ndige, solide und sichere Kapitalanlage, die auch inflationĂ€ren Zeiten standhĂ€lt.

Offener Immobilienfonds

Die Werte der Immobilien haben sich in den vergangenen 40 Jahren um rund das Sechsfache gesteigert. Die Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt fĂŒhren außerdem zu höheren MietertrĂ€gen, die die Rendite bei Immobilienfonds zusĂ€tzlich ankurbeln.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfonds gehört zu Sondervermögen, die ĂŒberwiegend aus Immobilien bestehen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass jederzeit Kapital eingezahlt und entnommen werden kann. Offene Immobilienfonds haben oft eine große Anzahl von Anteilseignern und investieren das Geld der Anteilseigner in bebaute und unbebaute GrundstĂŒcke, sowie auch unter anderem in Erbbaurechte oder Wohneigentumsrechte. Einige Immobilienfonds erwerben auch Anteile an Immobiliengesellschaften.

Beim geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine ĂŒber viele Jahre bestehende Gesellschaft von Anlegern, die in ein bestimmtes Objekt investieren, um es zu vermieten oder nach zehn oder mehr Jahren zu verkaufen. Geschlossen bedeutet, dass, sobald das erforderliche Kapital fĂŒr die jeweilige Immobilie beisammen ist, steht der Fonds nicht mehr fĂŒr weitere Investoren offen.

Durch Mieteinnahmen erhalten dann die Anleger StĂŒck fĂŒr StĂŒck ihr eingesetztes Kapital zurĂŒck. Wenn die Immobilie am Ende der Fondslaufzeit zu einem höheren Preis verkauft wird, erzielen die Anleger Gewinne.

WĂ€hrend geschlossene Immobilienfonds aufgrund ihrer Intransparenz und der in vielen FĂ€llen hohen Mindesteinlage fĂŒr unerfahrene Anleger und Kleinsparer ungeeignet sind, verhĂ€lt sich dies bei offenen Immobilienfonds anders.

Empfehlenswert fĂŒr Privat- und Kleinanleger: Offene Immobilienfonds (OIF)

Bereits ab kleinen monatlichen BetrĂ€gen, beispielsweise mit einem Fondssparplan, kann man sich an GebĂ€uden und GrundstĂŒcken beteiligen. UrsprĂŒnglich konnte man offene Immobilienfonds börsentĂ€glich kaufen und verkaufen. Jedoch hat sich dieses Modell im Zuge der Finanzkrise 2008 als nicht praktikabel erwiesen.

Dies war zum Teil vom Fondsmanagement selbst verschuldet: Sie holten sich institutionelle Großinvestoren wie Banken, Versicherungen und Dachfonds ins Haus. Als diese ihre Anteile zurĂŒckgeben wollten, verfĂŒgten die Fonds nicht ĂŒber ausreichend liquide Mittel. Sie mussten geschlossen und in der Folge abgewickelt werden.

Neuregelungen ab 2013: Besserer Schutz, weniger FlexibilitÀt

Seit 2013 schĂŒtzen neue Regelungen Anleger vor einer LiquiditĂ€tsklemme bei offenen Immobilienfonds. Neuanleger sind dazu verpflichtet die Anteile mindestens 24 Monate zu halten, eine RĂŒckgabe muss 12 Monate im Voraus unwiderruflich angekĂŒndigt werden.

Dies geht klar zulasten der FlexibilitĂ€t dieser Geldanlage. Ferner weiß der Anteilseigner naturgemĂ€ĂŸ nicht, zu welchem Preis seine Anteile am Stichtag der KĂŒndigung zurĂŒckgenommen werden, er hat sich ja bereits ein Jahr zuvor fĂŒr den Verkauf entschieden.

Offene Immobilienfonds – gesetzliche Vorgaben

Handelt es sich um offene Immobilienfonds, so ist in Deutschland per Gesetz vorgeschrieben, dass mindestens in 15 verschiedene Objekte investiert werden muss. Damit werden die zur VerfĂŒgung stehenden Gelder gestreut, und das Risiko fĂŒr die einzelnen Anleger reduziert sich. DarĂŒber hinaus dĂŒrfen nur maximal 30 Prozent der Gelder deutscher Immobilienfonds in FremdwĂ€hrungsanlagen fließen.

Welche Investitionen getĂ€tigt werden, hĂ€ngt von den Anlagebedingungen des jeweiligen Immobilienfonds ab. Generell ist vorgesehen, dass mindestens 51 Prozent des verwalteten Kapitals in den Sektor Immobilien investiert werden. Dabei greifen Fonds-Manager meist auf gewerbliche Immobilien zurĂŒck, da diese im Regelfall die höheren Renditen mit sich bringen. Zugleich gestaltet sich auch der Verwaltungsaufwand hierbei weniger aufwendig als bei reinen Wohnimmobilien.

Die eigene Immobilie ist ein Traum vieler Menschen. Der große Vorteil: Das Kapital ist durch tatsĂ€chliche Immobilien gedeckt, die laufenden Einnahmen tragen zum Lebensunterhalt bei. Doch viele scheuen eine Direktinvestition in Immobilien aufgrund des Aufwands. Einfacher ist es mit Immobilienfonds, dort werden die Vorteile vereint, Immobilien werden aktiv verwaltet und ein Verkauf ist ohne Immobilienmakler und Notar möglich.

Neben Immobilien kann ein kleinerer Anteil des verwalteten Kapitals auch in festverzinsliche Wertpapiere oder Geldmarkttitel investiert werden – 5 Prozent der Anlagegelder sind jedoch generell tĂ€glich frei verfĂŒgbar zu halten.

Immobilienfonds bieten Anlegern den Vorteil, schon mit vergleichsweise geringen Mitteln an der Wertentwicklung von Immobilien teilzunehmen. Als Privatanleger ist dies auf direktem Wege meist mangels Kapital nicht möglich. DarĂŒber hinaus können Anleger ĂŒber die Investition in Immobilienfonds den Aufwand vermeiden, der auf unmittelbarem Wege fĂŒr die Verwaltung der Immobilieninvestments anfallen wĂŒrde. Mit offenen Immobilienfonds bleiben Anleger flexibel.

Immobilienfonds sind eine langfristige Anlage

Offene Immobilienfonds sind ein gutes Finanzprodukt fĂŒr sicherheitsorientierte Sparer, die ihr Geld langfristig anlegen wollen. Mit ihnen lĂ€sst sich das Risiko weiter streuen und der Eigner besitzt einen kleinen Anteil an realen Sachwerten, nĂ€mlich an den Bestandsimmobilien im Fonds. Sparer sollten jedoch einen Fonds auswĂ€hlen, der in mehreren LĂ€ndern vertreten ist, da in den meisten FĂ€llen Gewerbeimmobilien das Fondsvermögen ausmachen und diese sind konjunkturellen Zyklen unterworfen (im Gegensatz zu Wohnimmobilien).

Zurzeit sind in Deutschland 25 offene Immobilienfonds aktiv. Nachdem die Krise endgĂŒltig ĂŒberwunden scheint und die neuen Regelungen dem langfristigen Charakter dieser Wertanlage gerechter werden, haben sich viele Anbieter entschlossen, neue offene Immobilienfonds auf den Markt zu bringen.

Anbieter bereiten Neuauflagen vor

Die Deutsche Bank arbeitet derzeit an der Ausgabe von „Grundbesitz Fokus Deutschland“, das Emissionshaus KanAm an „Leading Cities Invest“ und auch das schwedische Bankhaus SEB möchte mit einem neuen offenen Immobilienfonds am Markt mitmischen.

Die beliebtesten offenen Immobilienfonds

Experten geben allerdings insbesondere unerfahrenen Kleinanlegern den Tipp mit auf den Weg, auf bewĂ€hrte Fonds zu setzen, die die Krise sicher ĂŒberstanden haben. Wir möchten Ihnen deshalb an dieser Stelle die beliebtesten Fonds vorstellen.

hausInvest der Commerzbank gehört mit einem Fondsvermögen von fast 10 Milliarden Euro zu den grĂ¶ĂŸten offenen Immobilienfonds in Deutschland. Bereits seit 1972 aktiv erwirtschaftet er seit seiner Auflegung jedes Jahr eine positive Rendite fĂŒr seine Anleger.

grundbesitz europa der Deutschen Bank kann sogar auf eine noch lĂ€ngere Historie zurĂŒckblicken: Seit seiner Auflegung am 27. Oktober 1970 erwirtschaftete er durchschnittlich 5,89 Prozent p.a. an Wertzuwachs fĂŒr seine Anleger.

Auch UniImmo: Europa der Volks- und Raiffeisengruppe ist mit einem Fondsvermögen von 9,7 Milliarden Euro ein echtes Schwergewicht unter den offenen Immobilienfonds. Der Fonds erwirbt hauptsĂ€chlich in europĂ€ische Gewerbeimmobilien nimmt aber auch Chancen außerhalb Europas wahr.

WestInvest InterSelect feierte im Oktober sein 14-jĂ€hriges Bestehen. Mit der Sparkasse hat der Fonds einen starken Vertriebspartner, der fĂŒr kontinuierliche MittelzuflĂŒsse sorgen kann.

Durchschnittliche Rendite von drei bis sechs Prozent

Mit dieser langjĂ€hrigen Investition können Verbraucher laut BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.) eine Rendite zwischen 5,6 bis 3,3 Prozent erzielen. Diese Performance ist jedoch auch mit einigen Risiken behaftet: Wenn der Fonds nicht gut wirtschaftet, haften Anleger in Höhe ihrer gesamten Einlage. Allein aus diesem Grund sollten Anleger nie mehr als fĂŒnf bis zehn Prozent ihres gesamten Vermögens in diese Art von Beteiligung investieren.

TIPP! – Investieren Sie nicht mehr als 10% Ihres anzulegenden Kapitals in offene Immobilienfonds.

Vorsicht bei geschlossenen Immobilienfonds

Bei den meisten geschlossenen Immobilienfonds betrĂ€gt die Mindesteinlage 10 000 plus circa fĂŒnf Prozent AbschlussgebĂŒhr (dem sogenannten Agio). Ein Ausstieg aus einem geschlossenen Immobilienfonds ist nur ĂŒber den Zweitmarkt möglich und oft mit hohen Verlusten verbunden.

Geschlossene Immobilienfonds erfordern durchdachte Entscheidungen

Anleger, die ĂŒber einen Einstieg in geschlossene Immobilienfonds nachdenken, mĂŒssen sich genau ĂŒber das betreffende Objekt informieren, fast wie bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf. Faktoren, wie der Anbindung an Infrastruktur, das regionale Mietniveau, die QualitĂ€t der bestehenden MietvertrĂ€ge, die noch zu tilgende Restschuld oder die prognostizierte Wertentwicklung sollten unbedingt vor einem Abschluss geprĂŒft werden. Hier liegt aber auch der große Vorteil gegenĂŒber offenen Immobilienfonds: Aufgrund des ausfĂŒhrlich vorgestellten Emissionsprojekts kann der Anleger eine Investitionsentscheidung fĂ€llen, die wesentlich transparenter ist.

Vorsicht bei Blindpool-Fonds: Bei Blindpool-Fonds steht ein Großteil der Immobilieninvestition nicht fest oder es wird nur indirekt in die Immobilienwirtschaft eingesetzt. FĂŒr Privatanleger sind solche Produkte nicht durchschaubar und deshalb nicht empfehlenswert!

Studie offenbart Insolvenzgefahr

Die Kurzstudie der Deutschen Fondsresearch (DFR) hat Hunderte von geschlossenen Immobilienfonds analysiert und musste feststellen, dass die ehemals als krisensicher geltende Geldanlage ihrem Ruf nicht mehr gerecht wird.

Die DRF hat fĂŒr die Studie 205 Immobilienfonds untersucht. Davon benötigten 68 eine Anschlussfinanzierung. Aufgrund der komplizierten Situation am Finanzmarkt sehen die Experten fĂŒr 20 der Fonds sogar die Gefahr einer Sanierung.

Besonderheiten bei der Versteuerung

Egal, ob offener oder geschlossener Immobilienfonds, die KapitalertrĂ€ge, die aus den Mieteinnahmen anfallen, mĂŒssen versteuert werden. Jedoch sind die Wertsteigerungen, die die Immobilie erzielt, steuerfrei.

Zu guter Letzt bleibt an dieser Stelle nur der Hinweis, dass Anleger insbesondere bei geschlossenen Immobilienfonds vorsichtig sein sollten. Die Hinzuziehung eines Finanzexperten kann fĂŒr eine richtige Entscheidung ĂŒberaus hilfreich sein.